在新型冠状病毒大流行期间，成千上万的纽约人离开城市前往郊区，自此，房地产市场发生了巨大的改变。 在中国，经济条件好的家庭几乎都住在市区，然而美国情况正好相反，穷人住城市，富人住郊区才是普遍现象。

现年37岁的肖娜·帕杜拉（Shawna Padula）和基思·海姆斯（Keith Hymes）在纽约疫情肆虐后不久决定，他们将停止在城市为其不断成长扩大的的家庭寻找更大的公寓，而是决定在郊区购买房屋。

三月下旬，他们前往长岛北岸，在曼哈塞特（Manhasset）看到了一个有四个卧室和一个大后院的殖民地别墅建筑。房地产经纪人当时被禁止上门带看房屋，但房主说只要两人戴着口罩和手套。他同意亲自带两人四处看看房子。

从事服装行业工作的帕杜拉女士说：“这是我们看过的第一套也是唯一一套房子。” “我们真的很喜欢这个地方，房子已经准备好可以随时搬进去。”

他们立即以157.5万美元的价格买下了房子，并于上月末搬入。海姆斯先生一直不愿离开这座城市，现在买下这套房子他们俩都松了一口气，因为郊区通勤市场的竞争日趋激烈。

肖娜·帕杜拉（Shawna Padula）和基思·海姆斯（Keith Hymes）决定搬到郊区，并在新冠病毒病毒袭击纽约市后不久在长岛买了房子。 帕杜拉女士说：“我有一个女性朋友打算在亨廷顿当地购买房产。” “她计划在五月的一个星期六看五所房子。她在星期二锁定了要看懂的五套房子。 但是当她星期六去看的时候，只剩下一个房子了。”

在过去几个月里，有充分记录的人口外流正在颠覆长岛、康涅狄格州费尔菲尔德县、韦斯特切斯特县和新泽西州北部近郊的住宅市场动态。

那些多年来房产一直在贬值的地区突然吸引了大批买家。多家公司竞相出价，这种现象在房地产市场崩溃之前是司空见惯的，现在又成了交钥匙状态下上市的公司的常态，尤其是房产价格低于100万美元时。对独栋住宅出租的需求也在持续增长——房东们正在大赚一笔。

房产经纪人不分昼夜地接听电话，试图跟上一夜之间似乎发生变化的市场形势。

康涅狄格州新迦南威廉·皮特·苏富比国际地产经纪人Jaime Sneddon说：“卖家正在意识到突然出现的新需求——这就像在瓶子里捕捉闪电， 谁知道这种需求会持续多久?”

没有人能回答这个问题，很大程度上是因为它引出了很多其他问题。流出城市的人流会持续整个夏天吗?如果今年秋天出现第二波病毒呢?有多少以前的城市居民现在在郊区租房会选择成为在当地永久定居?当然，不确定的经济也是问题之一。

总部位于新泽西州的房地产估价和咨询公司奥托集团（the Ottou Group）总裁杰弗里·奥托（Jeffrey Otteau）说，虽然市场在某个时候会稳定下来，但如果人们对城市生活的偏好因病毒的残酷杀伤力而明显减弱，郊区可能会在一段时间内受益。

奥托说：“这是一系列改变人生的事件，很可能在每个人的心灵上留下了不可磨灭的印记，与大萧条后发生的事情没什么不同。”。“这段经历在人们的头脑中留下了印记，影响他们未来几十年的生活。

“假如2021年有了针对病毒的疫苗，那逃离城市搬往郊区这种想法还会继续吗？我的看法是否定的。“因为我们在911事件之后也看到了同样的人口流向郊区的情况。但是仅仅持续三年，这种情况又发生逆转。“

就目前而言，从城市迁移至郊区这一行为正以五种方式影响郊区房地产。

考特尼和罗伯·西尔弗斯坦甚至在冠状病毒开始袭击纽约市之前就开始在郊区找房子。

 这是一个卖方市场

考特尼（Courtney）和（罗伯·西尔弗斯坦）Rob Silverstein甚至在纽约疫情大爆发之前就开始在长岛寻找房子，因为他们听说到病毒对亚洲和欧洲的影响。随后，他们和他们的小儿子住在长岛市，二月份考特尼和罗伯·西尔弗斯坦去了洛克维尔中心，参加了一个三卧三卫房屋的周六开放日活动，他们星期天又去看了一眼房子。

33岁的西尔弗斯坦女士说：“尽管天气寒冷多雨，但这两天看房的人还是人满为患。”。“那个星期一，我们提出了报价。由于参与竞拍的人太多，所以我们不得不调整报价，幸运的是，最终房主接受了我们的报价。”

 

简单的供求规律使钟摆摆摆向了有利于卖方的方向。纽约人的需求猛增，加上春季市场被压抑的需求，而春季市场因疫情流行出台的禁止聚集展示房屋而推迟了需求。再加上房源减少，一系列因素导致房产市场没有低价房产了。

根据威廉皮特苏富比拍卖行（William Pitt Sotheby's）的数据，在6月21日之前的一个月里，韦斯特切斯特的签约数量猛增，总签约量比去年同期增长了18%。

伯克维茨-马里恩团队与道格拉斯•埃利曼在斯卡斯代尔的联席负责人欧文•伯克维茨说：“库存的稀缺一直在推动本已繁忙的市场。”。一些潜在的房源被搁置了，居家令的限制使人们停止了房屋的准备工作。我有客户在等待更多的库存房屋。”

在康涅狄格州的格林威治，根据道格拉斯-埃利曼市场报告，第二季度独栋住宅的成交额比去年增长了8%，而库存下降了近18.5%。（与纽约不同，康涅狄格州从未禁止房屋室内展示。）

道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）格林威治办公室的詹妮弗·莱希（Jennifer Leahy）说，过去几个月来，她手下几乎所有价格低于300万美元的房屋都收到了多次竞标，其中包括“一直在市场上但没有交钥匙的房屋”。

她说，如果价格超过400万美元，买家仍然很难决定是否购买，但是如果房屋价格低于300万美元，那么该房源将十分抢手。

一连串的活动推动了“寻巢者国际”（Nest Seekers International）将格林威治加入其经纪地点网络。 该公司首席执行官埃迪·夏皮罗（Eddie Shapiro）表示，他们很早就考虑过在格林威治开设办事处，“但是直到Covid-19发生时，机会才算到来，我们只是在满足客户的需求。”

奥托先生说，在新泽西州北部的卑尔根，艾塞克斯，联合州和米德尔塞克斯县的内环郊区，由于停工限制开始放松，5月的房屋合同挂牌量较4月上升了70％。 他说，需求增加始于40万至60万美元之间的入门级房产，但随后扩散到其他所有级别，包括250万美元以上的豪华房产。

他说：“现在，购房需求的最大增长是在豪宅领域。” “在卑尔根县，我们的销售速度同比增长了一倍。”  

在康涅狄格州格林威治的偏远地区，骑自行车的人经常出现在路上。  

远郊地区再次成为热门区域

多年来，所谓的“远郊地区”(以拥有多英亩土地的豪宅为特征)的价值已大幅下降，原因是买家的偏好转向了市中心和更易于管理的庭院。导致偏远地区房产库存堆积。但随着越来越多的买家寻找大型户外空间和游泳池，以帮助他们度过疫情，这些所谓的“远郊地区”再次感受到了爱。

 “我已经有12到15年没见过有人找土地了，”位于康涅狄格州新迦南的Sneddon先生说，该镇四英亩的土地长期滞后。 “我们刚刚解冻了一个长期冻结的市场。”

据伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)的经纪人普里纳(Mark Pruner)说，截至6月中旬，在康涅狄格州格林威治，约有50套房屋已售出两英亩或两英亩以上的地块，去年同期为40套。

普里纳先生说：“值得注意的是，在疫情肆虐的时候，这些地块的销量却在上升。”

威廉·皮特·苏富比（William Pitt Sotheby）西港办事处的经纪人Cyd Hamer表示：在康涅狄格州韦斯顿市，这是一个沉睡的市场，至少有两英亩的地块，并且没有市区，截至6月22日，已有80多个房源接受了报价或正在签订合同，至少比去年同期增长了三倍。

伯科维茨说，在韦斯切斯特，“住在郊区成为了一种时尚”，那里的开发更加密集，现在有更多的买家向北迁移到贝德福德(Bedford)、北塞勒姆(north Salem)和庞德里奇(Pound Ridge)等大型城镇。

他说：“在对大宗商品的兴趣大幅度下降之后，有些滞后于市场的房地产现在开始受到关注。”

旧房子不再是交易杀手

尽管市场对可入住房屋的需求仍然最大，但购房者已不再拒绝考虑那些需要修缮的房产。有限的库存和不断变化的优先级造成了这种影响

年轻的买家不喜欢需要后期翻修的房屋，所以如果一栋房子很陈旧，需要修缮，那么它需要更长的时间才能售出，而且会打折出售，”奥托说。“它会对房屋售价产生影响，但对翻修工作的需求不再是销售的障碍。”

哈默女士说，举例来说，既然游泳池在众多买家的愿望清单上名列前茅，有些人就愿意忍受过时的厨房和浴室来换取那种户外便利舒适设施。

哈默女士说：“我开玩笑说人们正在购买游泳池及其配套的房屋。” 

目前，长岛的曼哈塞特（Manhasset）的房屋需求量很大。房产经纪人安·汉斯（Ann Hance）最近在几天内收到七份报价后，以远高于标价159.9万美元的价格出售了一套三居室殖民地风格的房屋。  

 “这是一栋需要后期维护的房子。 汉斯女士说：“这里有一个很棒的后院，房间规模很好，但是还需要翻新。” “那个周末我有七个报价。 收盘价将远高于标价，而且全部为全款现金支付。 在2019年情况并非如此。”

普里纳先生说，他正在帮三对夫妇在格林威治寻找房子，“其中有两对夫妻在寻找需要后期维护的房子，他们认为这样价格会更优惠。”

租金飞涨

在沿海的费尔菲尔德县(Fairfield County)以及北部的利奇菲尔德县(Litchfield County))，独栋住宅租赁市场依然火爆。许多有两套房产的房主正在把他们的第一套房子出租，并收获了不菲的房租。斯坦福德Coldwell Banker住宅经纪公司的经纪人梅洛迪·科鲁奇(Melodye Colucci)说，由于房主们决定试水看看能赚到多少租金，夏季出租房屋的存量急剧增加。

科鲁奇女士说： “汉普顿的夏季出租房几乎被抢购一空，因此很多人搬到了这里。”

她说，大多数租客的目标是收获每月4000至7000美元的租金，他们想租一套三居室或四居室的中等大小的房子。但高端房屋的租金竞争极其激烈，尽管它们的月租金高达数万英镑。科鲁奇说，去年3月1日至6月26日期间，费尔菲尔德县以平均每月1万美元或更高的价格出租了大约50套独栋住宅——今年这个数字接近260套。(数据包括夏季和年度租金。)

“一般来说，你会认为这些拥有漂亮房子的富人并不缺钱，”她说。“但如果富人可以靠这些出租度假屋赚十万美元的租金，我想没人会对此说不的。“

住在第五大道的一对夫妇联系了哈默尔——他们想在夏天租房子住，但“不喜欢市场上的房子，于是对我说，‘请给我们找些特别的房子吧。’”她找到了一个房主，愿意以20万美元的价格在西点（West Point）租给他们一处海滨房产，租期为10周——这对夫妇开心极了。  

情绪规则

房产经纪人说，买房潮导致许多交易更多地受到情绪的驱动，而不是高端市场通常那种商业头脑中的实用主义。

“我们这里确实有很多来自华尔街的客户，我的客户仍然在使用他们的电子表格来比较每平方英尺的价格和其他列表中的指标。“纽约长岛的汉斯说，但是有些人显然想立刻采取行动，无论如何他们都会去做。尤其是已怀孕或有宝宝的女性，她们有特别强烈的购房想法，想在今年夏天过户房屋。”

哈默尔说，许多处于竞争性价格区间的买家在决定一套房子的价格时，甚至都不会考虑对比数据，也就是过去六个月内售出的类似房产。

“他们正在考虑其他活跃的挂牌房源。他们手里拿着支票簿，然后说，‘在我的承受范围内有什么房子，我就选那一个’”她说。“这不是我们所习惯的购房方式。”

斯坦福德的科鲁奇说，恐惧可能是一种极大的激励。她在西点(Westport)挂牌出租了一套月租金2.5万美元的房子，36小时内就收到了六份报价;其中四人的出价来自于从没有踏进过这栋房子的人。

她说:“其中一对竞价失败的情侣马上打电话问我还有其他挂牌的出租房源吗，因为他们住在公园大道的一套公寓里，不敢坐电梯，所以在考虑租其他房子。”“恐惧是一种巨大的驱动情绪，有能力承受这种情绪的人会不惜重金消除这种恐惧。”

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参考来源：https://www.nytimes.com/2020/07/17/realestate/coronavirus-suburbs-real-estate.html