天下风云出我辈，一入江湖岁月催；皇图霸业谈笑中，不胜人生一套房。目前的大数据显示：近两年来美国投资热潮中，中产阶级的身影越来越多，小编的朋友是名副其实的上海中产阶级，前两天刚亲身经历了一次上海房子置换买卖，也就是卖掉现在自己住的房子，再去购置新的房子。

因此小编想以她的亲身经历结合美国买房的特点做分析对比，希望能够帮助大家更直观地了解目前中美买房过程上的区别。以下是获得朋友同意并转载的日志，纵观朋友的记录，深感在上海买房的整个过程真的是费心费力，劳命伤财。

去年夏天宝宝出生后，我就考虑把目前居住的房子置换到婆婆家附近，能够更大更适合一家三口居住。在上海买房换房也要考虑很多，首先要等房产市场大环境稳定。如果运气不好碰到2016年那段房产猛涨期，卖掉房子，买不起新房，那种踏空的感觉就好像输了几百万股票要跳楼一样，想想都觉得可怕至极。

莱纳温馨提示：美国买房基本就没有这个问题了，基本市场都是稳定上升趋势。具体的房产市场趋势可以回顾这篇（数据揭秘-53年美国房市曲线图详解）

等到市场稳定，房价稳定的时候，找中介挂牌，努力卖房，这段期间我就想自己去看看自己想要买房的区域，当然结果就是…白看!因为我手里没钱，等到我房子卖掉手上有钱了我看中的房子早就被卖掉了…我在没卖掉房子的时候前前后后看了三次房，结果就是白看…

各种中介骚扰，每天十几个电话，一个中介公司大概就有两三个人来和你核实房屋情况，价格，满五唯一（“满五唯一”是二手房市场里的一个简单缩写词语，满五唯一中的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是该房屋为卖房人在该省份内或市内登记在国土局系统里只有这一套住房，但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。）我说你们公司员工能不能自己沟通一下啊，这么简单的信息我每天要重复无数次，累不累啊！然后中介每次都还要和你说要降价呀，不降价没人来看房子呀，真的是很讨厌啊，有些从业人员素质那个低啊，真的是一听就想挂电话！

莱纳温馨提示：美国买房的经纪人或者是国内代理普遍从业人员素质较高，(美国经纪人都需要通过层层考试获得经纪人执照；而我们莱纳的顾问也都拥有海外留学的经历以及美国房产丰富的经验，能够用流利的英文与美国经纪人以及开发商沟通)。
没人看房自己也急啊，想想算了，牙齿一咬，降！心实在是那个痛！一降就是降掉好几年不吃不喝的死工资啊！好不容易终于有客人看中我的房子了，中介还是一如既往的杀价杀价还是杀价，气到自己不想卖房子！！！

莱纳温馨提示：美国买房价格相对比较透明，而且经纪人分买方经纪人和卖方经纪人，经纪人都会为自己的客人讨价还价，然后最终的价格以比较合理的市场价成交。中国买房最终的房价不是市场价是心态价格，谁急谁先输，而且中介是和经纪人的做法相反，不停的让卖方降价，让买方提价。

终于价格谈拢和买家坐下来谈意向买卖，买家倒是户好人家，可是中介是真心黑啊！协议里写的如果一方有违约，要给中介赔偿三个点，乖乖，你这笔买卖做成了就只收1个点，谈不成还要多收两个点…这个是什么神逻辑？还有，中介要求尾款放在他们那里，然后交房后几天给到我，一开始写了5万，但是照道理来说中介只有收定金的权利，完全没有收尾款的权利的，凭什么你一个中介自己收这笔钱？

还收那么多！我还看到更厉害的他们中介办公室竟然贴了一张：中介费必须合同签订后一次性付清！（这里同情一下买方叔叔，此处略去好多字…）各种磨，各种绕，各种逃避，沟通各种累…心真的好累。最后和买家沟通好预留了4个月的时间给我。莱纳温馨提示：美国买房有Escrow托管账号，这是很权威的第三方托管业务，经纪人或者代理完全没有或者提前收各种费用的权利。

好了！终于到自己看房的阶段了，要加紧速度看啊，天天看，天天走，天天查房源，各种比较：户型、采光、楼层、配套、交通、满五唯一税费、学校。看房两周时间看了大概不下30套房子，每天走路2万步….

时间也是不等人，我不想流浪街头也不想搬家两次，还是以最快的速度挑了一套，中介和房东联系，房东牛逼啊说不讲价，最多让掉5万，要么就出来谈细节，要么就不卖，价格到底了！气啊！我卖房子的时候怎么就一点底气也没有的，人家怎么就是说一不二的，你们都比我牛，行行行，价格也不想搞了，就这样吧…无奈妥协…签字搞定…谈到资金问题，二套房70%实在太厉害了，为了做首套，还要假离婚，房子去名字…然后再去贷款…听到这里就已经觉得脑子要爆炸了…我换套房子我容易么我…此处省去100个字…

还有乱七八糟各种税，增值税（最大头的税，收取房价的5.3%），个税1%，契税（超过91平米）两套房3%，一套房1.5%，乱七八糟的税加起来总共几十万，还没有完，还有中介费呵呵，某知名中介基本在3个点，一般小中介在1-2%，我的天哪…
不过话说回来，其实这次置换买卖大体上我还是算顺利和高效的~人生的意义不就在于不停的折腾么？！

莱纳温馨提示：美国买房没有套数限制，没有限购，首付在35%-40%左右，利息以及持有成本可以通过租房去除，好的地段和房子还可以有盈余。而且买房的时候没有一次性政府征收的税收。

除了朋友买房过程中流程上的种种不同，值得一提的还有学区与房产税的问题:

关于学区：朋友由于有地段要求，又想要更大的居住面积，预算有限，因此只能牺牲学区，为了保证教育质量，宝宝将来只能去读私立学校，这又将是一条血路…. 而美国优质的公立教育资源非常丰富，也正是因为教育资源分布平均，好学校多，学区房的价格不会像上海那么恐怖和不合理。

朋友曾经也考虑过要不要为了学区牺牲居住环境去选择一套好学区的老破小，但是考虑到万一政策变化，老破小的房价必定跳水，漫漫十多年，在上海的不可预测性太大….
此外国内的学区房会有几年内只允许几个小朋友入读这种限制，而美国没有，甚至在美国租学区房只要你是合法身份，能够提供有效真实的居住证明，也是可以入读对口学校的，只是好的学区房的租金普遍也高，这也是为什么我们的客户即使没有子女求学要求，也更愿意买学区房的原因，因为将来可以获取的租金收益高，房屋也更保值，抗风险能力强；而有求学要求的家长就更倾向于直接买而不是去租，因为租金高，租金付了没了就是没了，还不如付一个首付，原本的租金用来还贷，几年后孩子毕业，就卖了房子，还有增值收益。比如之前央视前名嘴倪萍老师就是这样操作的，孩子高中毕业后，把学区房卖掉，这样既获取了房屋增值收益，又让孩子享受了优质的教育资源。（此外租房有另一个大风险是如果中途房东收回房子，学校发现了你已经不在对口房屋内居住，那孩子很可能无法继续在该校读书。）

关于房产税：中国目前没有房产税，但是个税改革落地之后，房产税立法已经逐步推进，另外相比较美国的永久产权，中国的房屋建筑产权只有70年；而美国的房产税，我们之前也有文章分析过，其实是取之于民用之于民的，房产税高的地方，往往学区和公共资源也都很好…….

莱纳地产实事求是地跟大家说明房产税这个问题，不赞同部分国内中介避重就轻的做法，美国房产税的好处其实很多，详情可以查看我们之前的文章（2019年美国房产税），有任何相关的问题，也欢迎留言或直接拨打我们400-920-7689的官方免费热线进行咨询。
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