2008年美国房地产市场泡沫的破裂，信贷环境出现恶化，最终导致了历史上最严重的金融地产危机。很多人认为，美国房地产市场前景堪忧，未来无法预测；也有人坚信美国的经济实力与世界第一强国的地位定能使房地产市场回暖。那美国房地产市场的未来到底会如何呢？我们知道预测未来最有效的方法之一便是回顾历史，下文我们将通过回顾美国50多年来的实际交易的房产均价，来探索美国房地产市场的规律和趋势。

1965年-2018年美国房屋平均成交价格走势图   

一、美国房价的整体规律
根据官方数据，自1965年至2018年第四季度，美国实际成交房价上涨了近19倍；与2007年顶峰相比更上涨了20倍；至今53年间平均每年上涨4.0%。如果观察1990年至今的美国房价指数，我们发现房价指数年均涨幅5.5%，如果研究从2010年至今的区段，我们发现美国房价指数年均涨幅7%。

过去约53年，美国房产是跑赢通胀的优质资产。
从53年的美国房价趋势图中可以看出：美国房产价格小波动不断，大趋势则稳定上涨。从1965年至今，共有四次大的房地产危机，亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。总结来说：房地产市场长期看经济与人口，短期看杠杆、利率与市场情绪。
 
二．影响美国房价波动的三大因素:
1.经济发展是影响房价最核心的因素
从长远发展来看，有经济前景的国家和城市，房价才有希望。皮之不存毛将焉附，道理朴素简单。脱离了经济发展，房市高潮定不能持久，经济溃败下房市画面更是不可描述。2008年美国次贷危机后，美国经济罕见的陷入负增长，不管是连续降息还是量化宽松，都无法拉住房价指数的持续下滑态势，一直到2012年房价指数才触底。随着美国经济回暖房价指数逐渐回升，并越来前高。

2.人口结构决定房价增速何时见顶
 人口结构是决定房地产需求的根本变量。从美国历年房产市场情况来看，当适龄购房人口占总人口的比重上升，房地产市场需求旺盛，房价上涨动力较强，当适龄购房人口占比见顶回落，房价增速也无法再创新高。美国房地产市场之所以保持较为稳定的周期波动规律，与房地产总需求的持续增加有关系，美国相对开放的移民环境对于保持美国有活力的人口结构发挥了重要作用，美国适龄购房人口占比没有出现实质性的恶化而长期下降，绝对量保持在平稳水平。

3.杠杆、利率与房价指数总体正负相关，市场情绪短期影响显著
2008年以前随着美国家庭杠杆率的不断抬升，美国房价指数逐年提高，二者斜率与走向高度相似。2008年后美国家庭杠杆率逐年降低，然而房价指数走出了下降后再上升的形态，与家庭杠杆率出现背离。从利率角度看，大体上，银行抵押贷款利率走势与房价指数同向而行。

April 18, 2019  source：Freddie Mac

从上图中可以看出，目前的贷款利率，相较于美国房价高速上升期（2009年5月-2017年12月）有所升高，房贷利率的持续上升是目前预测下来的整体趋势，原因是房屋库存量长期供不应求，美国政府会采取调高利率来维稳，以此保持房市的健康，多方权威数据分析平台都预测美国房价的增速会放缓但是在接下去几年依旧会稳定地上升。此外，我们可以从图中直观地看到，目前的房贷利率比2018年要下降不少，即使在利率走高的2018年，我们曾预测房产交易量会有所下降，但实际情况是2018年的整体美国房产交易量仍达到了惊人的5,340,000，突破2017年的5,510,000 ，其中中国客户的成交量达到40,400，在国际买家中排名第一。目前的房贷利率相较于2018年对购房者来说要优惠很多，建议想要选择美国进行房产投资的买家尽快操作， 因为后期上涨是必定的。

三、2018年美国房产市场情况回顾
目前最权威的美国房产价格指数-凯斯·席勒房价指数（S&P/Case-Shiller House Price Index）数据显示：2018年全美整体房价较去年同期增长4.26%，
2018年美国房价增速情况：
l NO.1 拉斯维加斯 10.49%（同比2017年12月）
l NO.2 凤凰城 7.48%（同比2017年12月）
l 纽约房产价格增长放缓，整体稳定，低端房产增长明显；波士顿、芝加哥增长稳定；洛杉矶和旧金山增速放缓。
相较于2017年的最大变化是：中低端房产供不应求，房价持续上升。

四．2019年美国房产市场的五大趋势：
1. 房贷利率长期看将上涨（这一点在上文中已有阐述）
2. 全美房源库存量持续紧张
过去几年间，美国房产市场中的房源库存量不断下降。尽管上季度数据显示，位于加州的几大热门房产市场上，待售房屋数量有所增长，但是全美范围内，房源紧张的情况却没有明显的改善。即便出现回升态势，想要从低点恢复到几年前的水平，或者实现市场供需平衡，仍然需要很长时间。随着建筑行业材料及用工成本的不断上涨，以及利率上升带来的负面影响，预计 2019 年新增建筑数量将不足以扭转目前库存紧张的整体局面。 

3．美国房价将持续上升
过去几年间，美国房价增速大幅超过收入增长，导致普通买家的购房负担不断加重。2019 年，即使房价增速放缓，有限的房源供应量仍然会继续推高房价，美国全国房源的挂牌价格到2019年3月为止，比2018年增长了7.2%。房价的中位数在3月第一次突破了30万美元的价格线（此数据来源： Realtor.com）。
4．首次购房的千禧买家队伍将进一步壮大
美国年青一代将进一步推动住房自有率的增长。上一次经济衰退以后，美国住房自有率曾经一度降至几十年来的历史最低水平，随后稳步回升。其中，35 岁以下年轻买家住房自有率上升最为明显，潜在买家的人数也在不断增长。参与本次调查问卷、年龄在 18 至 34 岁的受访者中，有 21% 表示将在明年买房，比去年同期 14% 的水平有所增长。

5. 美国中部地区代替硅谷，成为主要增长点
近年来推动美国房产市场发展的主要热门城市（主要集中于沿海科技中心）在 2019 年将逐步让位于一批新兴中部城市，未来几年内，这些充满机遇、房价适宜的地区将取代硅谷和西雅图等地，成为拉动美国房市增长的主力军。

以上是美国房价整体趋势的分析，如果是纯投资角度，该如何选择投资区域？
威翰地产结合zillow的分析给我们客户的建议是，买房时要从以下五个方面进行考察：
§ 就业增长率：用于衡量当地经济发展潜力；

§ 住宅空置率：用于考察当地房市供需关系；
§ 居住成本占收入比：用于衡量首次房屋买家的住宅负担能力；

§ 本地-外地房源搜索量比例：用于考察当地人口流动方向；
§ 35 岁以下人口占比：用于衡量首次房屋买家人群基础。

威翰地产总结：在经历多年快速发展之后，美国房产市场已经于 2018 年底出现转折，市场也更加趋于理性，2019 年将是美国房产继续实现温和转型的一年，热门区域的房价增速将放缓，但一些潜力区域的房价依旧将以较高的速率上升。
 
注释：本文部分内容来源于zillow分析团队发布的数据，关于房贷利率的数据整理于房利美发布的历史数据，其它部分内容图片来源于网络，